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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-31/10315988497688709345547.shtml
??新常態下，經濟下行壓力進一步加大，在“穩增長”的經濟發展指導下，房地產作為龍頭行業將享受更多政策扶持，從中獲益；同時，經濟下行，房地產發展基石不再穩固，行業也將面臨挑戰。
??從房地產行業內部來看，政策面，一季度因春節因素，地方政府動作不多，隨著3月“兩會”定調“穩定住房消費”、“支持居民自住和改善型需求”，預計二季度有望進一步放寬，各城市公積金、財政補貼、稅費調整等方面力度有望加大，但一線城市取消限購暫無可能；市場面，一季度未能延續上一季度行情，供求雙雙下滑，且供求表現基本平衡，庫存壓力基本維持2014年年底水平；對企業而言，一季度企業業績壓力相對年底較小，且去年年底隨著市場回暖，大多房企均取得較好的銷售業績，一季度項目優惠幅度明顯收窄；與此同時，逐漸摒棄過去盲目擴張的規模化增長模式，而是更註重增長質量，對拿地也表現的愈加理智和謹慎，但對於優質地塊的競爭依然激烈。
??地方層面，在“分類指導、因地施策”的指引下，可能繼續在以下幾個方面做出調整：
??（3）契稅減免的范圍和力度繼續加大，二手房交易營業稅減免條件有望放寬，免征期由5年恢復至此前的3年，降低改善型需求房屋置換成本而刺激市場交易；
??2015年開年以來，房地產行業暖風頻吹。1月央行行長周小川和國務院總理李克強在冬季達沃斯論壇對房地產行業的表態無疑對穩定房地產行業信心至關重要。不僅各地政府紛紛出招救市，連住建部也在為“千方百計去庫存”出謀劃策，出臺一系列連貫性舉措。通過鼓勵地方存量房轉化保障房、支持企業積極“自救”、降低購房者負擔等多渠道，努力盤活現有存量房源，鼓勵住房消費，全力去庫存。央行於2月更是接連降準降息，然而，對於房地產市場而言，降息、降準本身旨在提振宏觀經濟，而非針對房地產行業，對房地產市場的刺激作用有限。3月“兩會”提出：“要穩定住房消費，促進房地產市場平穩健康發展”，首次明文提出“支持居民自住和改善型需求”，再次提振房地產市場信心。穩定住房消費無疑成為瞭中央穩定市場、擴大內需、培育消費增長點的重要一環。3月27日國土資源部隨即發文，貫徹《政府工作報告》中“分類指導，因地施策”原則的同時，優化住房及用地供應結構，從源頭上解決部分城市供求矛盾嚴重的問題，接下來央行、銀監會、國傢稅務總局等部門或有政策陸續跟進。
??一、行業環境：經濟步入“新常態”，房地產將迎新的機遇和挑戰
??3月的“兩會”中，明確2015年國民經濟增長目標為7%，相比2014年增長率下調瞭0.4個百分點，但經濟“穩增長”的方針不變。
??（4）供求矛盾突出的二、三線城市，購房財政補貼力度將進一步加大；
??要“穩增長”，作為支柱產業的房地產業的景氣度至關重要。2014年房地產銷售額、房地產開發投資額、房地產行業增加值分別達到GDP總量12%、15%和6%。如考慮其60多個上下遊產業的間接貢獻，房地產行業對整體經濟的貢獻率至少在30%以上。因此，要“穩增長”必須抓龍頭才有事半功倍之效。
??中央層面：（1）二套房首付比例由當前的60%、70%分別下降至50%、60%，二套貸款利率下調由上浮10%、20%將至基準利率；（2）全面落實“9?30”認貸不認房，即貸款結清的再貸款買房視為首套房。
??2、房地產維“穩”基調已定，二季度政策或更為優渥
??（5）市場普遍預期的一線城市限購政策調整將會落空，北京、上海兩市市長在“兩會“已明確表態不考慮調整限購政策。
??（1）公積金貸款門檻繼續降低、額度上調、首付比例降低，多城市或省內城市異地互認等方面的激勵力度將進一步加大；
??隨著宏觀經濟下行壓力進一步加大，一季度房地產行業也步入“新常態”。從行業外部環境來看，經濟下行壓力加大，投資信心不足和需求疲軟，房地產行業發展的基石已不再穩固。但與此同時，經濟下行對房地產行業而言也有利好的一面，３月“兩會”中，政府已明確“穩增長”，貨幣政策日漸寬松，將大為降低房地房屋2胎設定怎麼貸款比較會過件產企業融資難度和成本，也將降低購房者的貸款成本、縮短貸款周期，從而在短期內刺激部分需求加快入市，,提振市場成交熱度回升。房地產作為龍頭行業必將從中受益，這一利好預計將在二季度進一步得到延續。
??因此，接下來的二季度政策環境將繼續平穩、寬松，政策面或比2014年更為優渥。可以預見，一攬子支持住房消費的激勵政策將會在二季度紛紛落地。
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??1、經濟維“穩”，房地產將從中受益
??（2）戶籍政策進一步放寬，增強城市人口吸附力，引入新需求；
??行業環境平穩寬松市場回暖在望
內容來自sina新聞
??正基於此，我們認為二季度對房地產的各項扶持政策必將陸續出臺：在中央仍將延續房地產業“去行政化、分類調控”的整體思路，類似以前“國五條”“國八條”等直接行政性的幹預措施將不再出現，將出臺相對寬松的信貸政策、稅費方面也將加大對企業和購房者的扶持；地方政府也將會進一步落實戶籍改革、調整公積金貸款、加快區域一體化、給予購房者或者引進人才等特定人群直接購房補貼等。總而言之，“穩增長”的框架下，房地產必將從中受益。
??3、經濟步入“新常態”，行業發展基礎不再穩固
??2015年GDP增速再度下調至7%，正如《政府工作報告》中所言，這是綜合考慮瞭“需要和可能”而制定的目標，李克強總理在答記者問時也毫不避諱的說：“實現這個目標並不容易”，字裡行間不難看出經濟增長的巨大壓力。同時，也預示著中國經濟正式步入“新常態”，中長期內都將保持中低速增長。
??一方面，GDP增速下調，強化瞭人們對經濟下行的預期，社會投資和消費意願都將更趨保守；另一方面，經濟增速持續下滑，國內投資疲軟，最終將影響就業和居民收入，此外，世界經濟回升乏力，中國出口貿易增速趨緩，相關產業受到沖擊將進一步加深，從而也將影響相關產業的就業和收入，隨著居民收入下滑，社會消費能力也將有所下降。國內整體需求疲軟，房地產行業也無法獨善其身，商品房市場也終將面臨需求不振。然而，事實並不盡於此，大量的保障房和棚戶區改造也將分流大批商品房市場需求，因而房地產行業將面臨更為嚴峻的需求問題，增長壓力更大。
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本文導航
- 行業環境平穩寬松市場回暖在望
- 信貸環境：資金面寬松，按揭支持購房消費將更給力
- 行業宏觀：一季度行業低迷，預計二季度有所回穩
- 城市供求：供應增成交降，城市表現持續分化
- 城市房價：一季度跌幅收窄，上半年有望企穩
- 城市庫存：開始高位回落，預計年內得以改善
- 需求結構：剛需占比穩定，改善性需求占比繼續提高
- 項目營銷：四類適銷產品逆勢熱銷，互聯網營銷成趨勢
- 土地市場：供需銳減而均價上升，一線及部分二線將持續高熱
- 企業表現：房企註重盈利指標，調整佈局及組織架構
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