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??利潤高於國內是主因？
??據克而瑞最新統計數據顯示，2014年國內房企在海外項目的銷售額超300億元，同比增幅逾100%。從具體企業來看，綠地官方公佈的數據顯示，2014年銷售額為2408億元，國內銷售金額為2255億元，其中，海外銷售額達到瞭153億元，同比增467%。2013年海外銷售額70億元的碧桂園，尚未公佈2014年的海外銷售額。但記者從克而瑞高級研究員朱一鳴處瞭解到，碧桂園在澳大利亞悉尼的萊德花園，首期開盤銷售額超10億元，二期開賣銷售額達6.8億元，單此項目，銷售額已約17億元。
??綠地集團官網發佈的消息顯示，綠地悉尼及倫敦投資開發的綠地瓏璽、綠地蘭姆高端公寓僅賣瞭183套，銷售額即達到10億元以上，而且平均銷售價格超過9萬元/平方米，悉尼項目成交均價甚至刷新北悉尼新房單價紀錄。綠地集團董事長張玉良日前曾談到，綠地在澳洲的項目利潤遠高過當地公司的項目。根據綠地的估算，海外市場能帶來的收益還不限於此。
??國內開發企業的項目主要客戶群體還是國人，因此在運作海外項目的時候，要把國人的需求和習慣作為主要標準。
??“房企在海外項目主要客戶群還是國內購房者，而他們買房主要目的是留學和移民。”朱一鳴透露。
??而根據綠地的目標，到2020年，海外市場將貢獻綠地銷售收入的25%。
??“海外項目的利潤率普遍高於國內”，被指為國內房企熱衷海外投資開發項目的重要原因。陳開朝認為，海外項目的利潤率普遍高於國內，因為海外拿地成本較低而售價較高，利潤空間較大。如馬來西亞新山碧桂園金海灣，拿地成本不到2000元/平方米，平均售價為17650元/平方米，土地單價約為售價的10%左右，利潤空間較大。
??據陳開朝分析，一直以來，國外商辦項目租金比國內高。而歐美發達國傢尚未從危機中完全恢復，很多商辦資產依然處於折價變賣的狀態，折算成人民幣，同等級類似地段的商辦樓宇售價甚至不如國內。
??值得關註的是，在過去的2014年，並不是所有的海外項目開盤都出現熱台北市大同區房屋貸款房屋二胎民間二胎銷的現象。對“留學”、“移民”等產生作用的項目更受歡迎。
??中國房產信息集團研究員陳開朝表示，2013年中國房企海外項目銷售額已超過100億元，2014年突破300億元。“隨著前期房企海外佈局項目進入收獲期，2015年中國房企海外銷售有望突破500億元。”
??要去發達國傢，不要去旅遊目的地。
內容來自sina新聞
中國房企海外投資去年吸金逾300億 同比增逾100%
??建議
??海外房地產業比較成熟，國內企業要學習他們的開發經驗等。房企不要寄予海外項目太大的盈利期望。
??陳開朝認為，近兩年房企海外銷售增長呈“爆炸”態勢，從屏東九如建地貸款總銷售量看，中國海外項目的銷售額在未來幾年將進入千億規模。“對國內房企而言，目前仍然是開拓國外市場的黃金時代，房企應該好好把握。”采寫：南都記者徐鳳
??中國房產信息集團總裁丁祖昱：海外開發要做到四要四不要
??經多方瞭解，國內房企海外投資項目主要分為兩塊：一是住宅開發；二是對商辦持有物業的收購。多位業內專傢分析認為，商辦持有物業多是現金流較強的業務，收益普遍比國內高。
??移民和留學項目最受寵
??要選擇相對成熟的區域，不要去未開發的處女地。
??綠地去年海外銷售額大增467%
??近期，綠地在紐約和首爾的項目投資又有瞭新進展。除瞭綠地以外，萬科、萬達、首創置業等房企去年在海外的動作頻頻，對集團銷售額的貢獻在加大。
??其實，從近幾年走向海外的房企來看，國內房企在海外的投資金額堪稱“大手筆”。克而瑞監測數據顯示，從2009年以來，超過21傢中國房企在大中華地區之外14個國傢不下30個城市投資瞭逾60個房地產項目，逾4成為持有經營物業，已投資和即將投資的金額超過2000億元。
??但如果控制不好材料及人力等成本，部分項目的利率極有可能比國內低。陳開朝表示，雖然國外的土地成本較國內低，但開發綜合成本很高，人力、材料等成本要比國內高很多，更為重要的是部分房企初次涉足國外，還沒來得及建立有效的供應鏈和生產制造體系，這都有可能導致成本增加。
??方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，房企海外投資收益率比國內要高許多，一方面是因為國內人投資海外物業熱情高漲，另一方面是因為這部分人對海外物業的價值沒有太深刻的認知，盲目跟風。“吃頭啖湯的國內房企獲利最為豐厚。”
??但中國房產信息集團總裁丁祖昱卻指出，國外房地產本身市場成熟，這也意味著利潤率穩定，成本相對較高，稅收完善，法制完善，房企打擦邊球賺取高額利潤幾乎沒有可能。而且，國外市場已過瞭遍地是黃金的時代，哪有可能當地企業有錢不賺。
??海外撈金成大勢所趨
??即便海外投資開發項目存在一定的風險，但多傢房企仍在加大海外的投資力度。
??萬科掌門人王石近期在倫敦商學院(LBS)舉行的論壇上表示，萬科未來的投資額會分配15%到20%到國外，以此來平衡國內市場風險。“與國外企業合作並沒有那麼難。”王石表示，萬科和新加坡的GICRE已合作很久，項目投資三十多億元，投資比例是1：1，但整個項目由萬科來做決策及操作，如果單筆消費不超過十億人民幣，連董事會都不用開，這種模式一直非常成功。“但中國的合資公司，你派什麼我派什麼，你監督什麼我監督什麼，互相制約互相不信任。”王石透露，萬科未來在國外的主要業務還是以住宅地產為主，也會有一些商業地產。
??近幾年，中國房企海外擴張的步伐越大越大，不少項目逐漸進入收獲期。如綠地去年全年海外銷售業績就報收153億元。據克而瑞統計數據顯示，2014年國內房企在海外項目的銷售額超300億元，同比2013年增逾100%。
??“帶‘學區房’概念的項目的銷售情況次之。”朱一鳴透露，綠地悉尼項目萊卡公館，地理位置緊鄰悉尼大學，首次開盤後銷售金額超過10億元；碧桂園悉尼項目萊德花園，位於留學生聚集區，周邊共有8所大學，兩度開盤銷售金額共約17億元。
??此外，首創置業澳大利亞悉尼項目，2014年已賣出的267套單位的銷售額達15億元。萬科與鐵獅門合作的美國舊金山項目，在2014年9月底開盤後推出的108套住宅售罄。
??馬航事件發生後，國人對馬來西亞產生瞭負面看法，移民和投資興趣均降低。據克而瑞分析人員傅一辰透露，2013年，碧桂園在馬來西亞的項目金海灣銷售金額高達70億元，但2014年前三季度該項目僅銷售瞭16億元。
??國內客戶海外置業首先目的是移民，接著是留學，然後是投資，三者要兼顧。但如果進入一個沒有移民需求，且無良好院校的旅遊目的地，那麼投資的空間也就不存在瞭。
??碧桂園首席財務官吳建斌日前曾稱，海外業務的毛利率預計能達到35%，高於國內。
??海外城市化在30年前甚至50年前就結束瞭。一旦在相對冷門的區域開發，就別指望城市配套能夠在未來幾年跟得上。冷門區域永遠冷門。
??要明確國人是主要客戶群體，不要過分寄希望於當地客戶。
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??要把海外市場作為學習平臺和主業補充，不要將主營業務和利潤貢獻都寄托在海外市場。
??朱一鳴透露，去年銷售情況最好的海外項目為移民項目。“與美國EB-5投資移民項目綁定的洛杉磯綠地中心，一期產品已售罄，年內實現預訂及預售額約40億元；綠地韓國項目漢拿山小鎮，購房可獲得韓國F2簽證(外國人停留)，5年後可轉成全傢韓國綠卡(F5)永久居住，去年共銷售約45億元。”
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-06/08055969254236025045427.shtml
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